说市 ▏板块格局（一）：土地热度向外围扩散 城市新区新房市场容量坚挺

城市不断发展扩张，板块格局也随之变迁，楼市在板块轮动下也形成了不同形态的特征。遵循从市场、规划、土地、客户认知、人文与优势资源的六大原则，我们将长沙六区一县细分成45个板块。从土地市场、新房市场、价格特征、板块机会等维度看板块轮动下的特征。

土地市场

01

土地热度：

价格由中心向四周扩散

城市副中心覆盖板块热度高

城市扩围之下，土地市场开始向外围迁移。在长沙“一主两副五组团”的规划及重点片区的建设下，板块热度表现不一。

从近三年长沙六区一县土地成交量价来看，成交价格由中心向四周递减，中心板块及河西重点板块为地价高点，房企争相抢地，溢价率相对较高；城市向西受湘江新区规划影响、向东受高铁会展和临空经济示范区规划影响，两个城市副中心成为土地成交的大区域，此外，有产业带动的板块也为热门板块。

2020年上半年麓谷、梅溪湖、榔梨、黄花、高铁新城等热点板块为土地主要供求板块。麓谷未来短期内库存压力将有所增大，梅溪湖板块容量大，流速较快，市场风险小，榔梨、黄花板块市场当前容量有限，住宅去化面临较大压力。

上半年成交土地情况来看，雨花中心、梅溪湖、滨江新城楼面价高企，核心外溢板块金星北、红星洞井、芙蓉北以及规划利好板块金桥枢纽、黄花、榔梨板块市场潜力看好，土地溢价表现突出。城市边缘板块土地多底价成交，部分核心板块底价勾地成交。

02

土地利润度：

板块价格梯度缩小，核心板块利润受限

限价政策下，双限地成为主流出让地块，受政府调控影响，回顾几年来土地出让的最高住宅限价，板块间的价格梯度有所缩小。

2017年双限地刚出，梅溪湖限价最高9970元/㎡，大王山及河东片区限价在7000-9000元/㎡；2018年双限地供应板块增加，价差体系随之加大分为4个梯度，梅溪湖、洋湖限价最高，望城最低；到2019年至2020年，限价虽然在上涨，但板块间的价差有所缩减，价格梯度也有所减少，当前除望城限价在7000-9000元/㎡之间，梅溪湖及中心核心板块。限价在13000-15000元/㎡之间，其余板块均维持在10000-12000元/㎡的区间范围。

调控机制下，各板块限价呈现上涨趋势，截止2020年上半年，出让土地最高限价突破至14800元/㎡。从各版块对比2019年出让的最高限价来看，限价平均上涨1200元/平米左右，其中隆平科技园限价上涨达到3400元/平，开福中心、榔梨、红星洞井、雅塘井湾等中心及规划发展利好的板块，限价涨幅在1000-2500元/平之间。

结合2020年截止7月主要出让土地板块的房地价差（房地价差=2020年截至7月29日板块商品住宅成交均价，有限价板块取最高限价-2020年截至7月29日板块涉宅用地楼面价）和板块内近两年土拍幅数来看，受限价影响，规划发展热度高的梅溪湖、滨江新城、高铁新城等板块，利润受限；随着城市东边和南边板块土地出让数量的增加，板块热度开始上升，但因处于边缘板块，仍处于开发初期，市场价值尚未被完全开发，利润空间暂时不大。但长沙县的板块不舍住宅限价，房企可在产品打造上有突破，实现利润。

新房市场

01

市场容量：

二环至三环间板块容量坚挺 改善需求为主

政策不断加码，市场整体受到影响，板块市场容量也因此受到冲击，但部分板块受规划利好，表现出较好的抗压性。

从近四年的板块商品住宅成交量来看，二环至三环间板块成交量相对突出， 河西板块成交集中在湘江新区发展重点区域，和动板块向城北和高铁副中心周边板块迁移。金桥枢纽、滨水新城、梅溪湖、洋湖、高铁新城等板块在成交量持续保持领先，板块抗政策以及市场冲击小，是未来重点关注高价值优质板块。

长沙改善需求逐年加大，根据板块成交结构的需求特征，将板块分为四类：90-120平米刚需为主的板块、90-144㎡刚需、首改混合需求的板块、120-144㎡首改为主的板块以及144-180㎡改善为主的板块。

改善型板块主要集中在中心城区、梅溪湖区域以及青竹湖区域，以高端改善以及别墅项目为主。首改为主的板块临近核心区域，接收部分核心区域的外溢改善需求。刚需、首改混合需求的板块位于城市的城市二环至三环之间，近郊板块主以本地刚需为主。

02

开盘去化：

整体下滑，板块内外部表现分化

从板块开盘去化情况来看，近三年板块的开盘去化率整体有所下滑，板块去化表现依旧分化。

因板块内项目数量相对较多，市场连续持有开盘动作的板块：高铁新城、麓谷、梅溪湖、望城、星沙、秀峰鹅羊、洋湖垸。同时这些板块因内部竞争大，开盘表现内部分化。

2020年以来开盘减少的板块：大托、芙蓉北，红星洞井、隆平科技园、暮云、坪塘、省府南、中心。主要受整体大环境下行影响，部分板块位于三环以外，人群购买力相对较弱，且板块配套仍处于建设阶段，项目保持谨慎动作，以平推慢销为主。

随着城市板块最高限价的上涨，以及主城区基建配套的完善和落地，老项目借助价格优势加推上市，2020年以来开盘增加的板块：高桥，金星北、金鹰月湖、尚东、雅塘井湾。

分板块具体开盘去化率来看，望城和星沙应区域内项目量多，且性价比高，去化相对保持平衡。

环保科技园、金鹰月湖、梅溪湖今年以来开盘去化有所提升，环保科技园的五矿万境蓝山三次加推，因其高性价比优势，两次售罄，一次去化99%。

金鹰月湖板块的绿地V岛3月底首开销售580套，以2天的业绩拿下一季度商品住宅销冠，随后一路持续热销，以14.29亿登顶长沙半年度楼市榜单，直接带动板块去化的提升。

梅溪湖板块的梅溪华府两次加推大平层、时代梅溪领峰首开全装修住宅均实现90%以上的去化。

结合板块量价来看，梅溪湖、高铁新城、滨江新城、秀峰鹅羊、洋湖垸和红星洞井板块量价有支撑，板块抗压性好，靠近核心区域周边板块以及中心板块需求相对欠佳，但价格有支撑。

城市规划新区黄花、滨水新城、金桥枢纽成交量有保证，价格相对欠缺，随着配套的逐步完善，价格有望上升。城市外围的部分板块价格低位，板块价值尚待开发，客户导入不足，活跃度较低。

03

房企格局：

本土房企集中布局南城和望城

品牌房企抢滩城市副中心

长沙的城市价值不断被房企看好，近年来房企集中度越来越高。品牌房企抢滩长沙，新进房企择机进驻，已进的房企不断深耕市场，品牌房企占据长沙绝大市场份额；本土房企凭借本土优势及资源优势，奋起直追、扩张布局，稳定本土地位。

从企业在板块的布局来看，本土房企集中布局在南城板块和望城区域，鑫远、中建信和、长房集团，以南城板块为据点向其余板块扩张；润和城、大汉控股主力布局望城深耕发展。

品牌房企进驻及深耕长沙以城市高价值板块为核心，百强房企在梅溪湖、高铁新城、滨江新城、中心板块、洋湖垸布局最多。

板块轮动发展之下，新兴板块价值被挖掘，市场热度高涨，为房企必争之地，核心价值板块住宅价格限制导致利润受限，但市场容量坚挺、抗压性强，次核心板块量价有保证，具备深耕下沉基础。当前板块间价差小，产品趋同、改善需求主导的购房者看重资源配套大于房屋本身，须做好板块机会研判，控成本、控风险。

来源：克而瑞湖南图文/蔡嫣